顧客本位の業務運営に関する原則

ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社(以下、「当社」といいます。)では、資産運用を受託するユナイテッド・アーバン投資法人(以下、「本投資法人」といいます。)上場直後にあたる2004年に次に掲げる「会社の目標」を策定し、「全ては投資主のために」をモットーに掲げ、業務運営に取り組んでまいりました。

会社の目標

全ては投資主のために
我々は、ユナイテッド・アーバン投資法人(UUR)の投資主の中長期的利益を極大化することを究極の目的とします。この目的を実現すべく、法令遵守を最重要視し、我々に課された二つの主要な義務 ― 忠実義務と善良な管理者の注意義務 ― を充分に認識の上、運用業務を誠実、かつ、公正に履行します。また、「全ては投資主のために」をモットーとし、透明性を高め、高い開示基準を維持します。
最高水準の投資法人を目指して
我々は当社が採用している総合型投資方針に基づき、着実かつ慎重に外部成長を果たし、更に内部成長にも努めることにより、UURを量的のみならず質的にも最高水準の投資法人とすることを目標とします。更に市場及び投資家からの信頼獲得に努力してまいります。
社会のよき一員として
我々は、投資運用業者として社会的責任を深く認識して、財務報告の信頼性確保等内部統制に注力し、経営の透明性向上を図ります。また、反社会的勢力に対し毅然とした姿勢を貫き、マネーロンダリング等犯罪性を疑われる取引の防止に努めます。

今後とも「会社の目標」の下、2017年3月に金融庁から公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」に沿って、本投資法人の投資主の中長期的利益を極大化すべく本投資法人の資産運用業務にあたってまいります。業務運営に係る当社の方針は、以下の通りです。

顧客本位の業務運営に関する方針

当社は、顧客本位の業務運営を実現するための次のような方針を策定しております。また、より良い業務運営を実現するため、定期的に見直しを行います。
更に、本方針の各項目に関する取組み状況について、当社の取締役会において継続的に確認します。

顧客の最善の利益の追求

当社は、金融事業者として高度の専門性と職業倫理を保持するとともに、誠実・公正に業務を行い、顧客の最善の利益の追求を図ります。
また、「会社の目標」を実践し、それらが企業文化として更に深化していくよう努めます。

利益相反の適切な管理

当社は、取引における利益相反の可能性について正確に把握し管理するため、関係諸法令による定めのほかに、社外有識者を含む、インベストメント委員会及びコンプライアンス委員会を設置し、当社の自主ルールとして、「インベストメント委員会規程」「スポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」及び「コンプライアンス規程」等を制定しており、この自主ルールを含む管理態勢を適切に運営してまいります。
なお、取引において利益相反の可能性がある場合には、事前にインベストメント委員会及びコンプライアンス委員会において社外有識者を含め審議又は決議を行うなど、投資主利益保護の観点より、適切な管理を行います。
また、取引の対象となる資産の種類や金額によっては、これらに加えて、当社の取締役会や本投資法人の役員会の事前承認を得ることとしています。

手数料等の明確化

当社は、本投資法人から収受する運用報酬等の手数料の詳細を、当該手数料等がどのようなサービスの対価に関するものかを含め、本投資法人の投資主が理解できるよう情報提供します。

重要な情報の分かりやすい提供

当社は、投資判断に影響を及ぼすと思われる重要な情報を顧客が理解できるよう分かりやすく、迅速・正確に提供、公表しています。

顧客にふさわしいサービスの提供

当社は、本投資法人の投資主をはじめとする、顧客等のニーズの把握に努め、そのニーズに沿った資産運用を行うべく、不断に努力します。また、そうした資産運用の状況が顧客等に分かりやすく伝わるよう、IR 活動に注力します。

従業員に対する適切な動機づけの枠組み等

当社は、上記各原則の実現には「従業員に対する適切な動機づけ」が必須であるとの認識に基づき、従業員賞与を投資法人の運用実績と連動させる等、報酬・業績評価体系、その他のガバナンス体制を整備しています。
また、「会社の目標」において掲げている、忠実義務と善管注意義務という当社に課せられた2 つの主要な義務を従業員に充分に認識せしめ、資産運用業務を誠実かつ公正に遂行することを重要な課題としています。

顧客本位の業務運営に関する取組み状況

当社は、前掲の「顧客本位に業務運営に関する方針」に則り、業務運営にあたっております。これに係る当社の取組み状況は以下の通りです。

顧客の最善の利益の追求

顧客の最善の利益を追求するための本投資法人の具体的な運用戦略については、 こちら(本投資法人ホームページ)をご覧ください。

利益相反の適切な管理

利益相反の可能性がある取引に対する当社の管理態勢は下記の通りです。

また、上記の管理態勢の詳細については、本投資法人の有価証券報告書等でも開示しています。

手数料等の明確化

運用報酬等の算定方法などは、本投資法人の規約において定められており、当該規約を改定する場合は本投資法人の投資主総会において決議することとなっております。
現時点での運用報酬等の算定方法は下記の通りです。

【投資法人規約より抜粋】
(資産運用会社に対する資産運用報酬の額又は資産運用報酬の支払に関する基準)

第41条  本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社に対する資産運用報酬の額及び支払に関する基準については、次の各号に定めるとおりとします。
(1) 本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより資産運用報酬を支払います。かかる運用報酬は、以下の算式にて算出された金額(円単位未満切捨て)及びこれに係る消費税相当額の合計額となります。その支払時期は評価した各月の最終営業日までとします。なお、以下の算式における取得価格総額とは、本投資法人が各該当月末日時点において保有する不動産等、不動産対応証券、特定社債券、不動産関連ローン等資産又はインフラ等関連資産の取得価格(売買取引以外の場合には、出資金額や引受価格等の当該特定資産の取得の対価となる価格。)の総額を意味するものとします。

(前々月末取得価格総額+前月末取得価格総額)×0.6% / 12×2

(2) 本投資法人は、第28条第2項に定める不動産等、同第3項に定める不動産対応証券、並びに同第4項に定める特定社債券、不動産関連ローン等資産及びインフラ等関連資産の特定資産を取得又は譲渡した場合(合併に伴う取得又は譲渡は除きます。本号において以下同じです。)、資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、取得又は譲渡報酬を支払います。かかる報酬はその取得価格又は譲渡価格(売買取引以外の場合には、出資金額や引受価格等の当該特定資産の取得又は譲渡の対価となる価格。)に0.8%を乗じた額(円単位未満切捨て)及びこれに係る消費税相当額の合計額とし、取得又は譲渡の日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から3ヶ月以内に支払うものとします。
(3) 本投資法人が行う合併において、資産運用会社が本投資法人の合併の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、本投資法人が当該相手方の保有する資産を合併により承継した場合には、本投資法人は資産運用会社に対し、資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、合併報酬を支払います。かかる報酬は本投資法人が承継する不動産等、不動産対応証券、特定社債券、不動産関連ローン等資産又はインフラ等関連資産の合併時における評価額に0.4%を乗じた額(円単位未満切捨て)及びこれに係る消費税相当額の合計額とし、合併の効力発生日の属する月の月末から3ヶ月以内に支払うものとします。

※上記以外の本投資法人規約の定めについては本投資法人のホームページをご参照ください。

また、上記の運用報酬等の算定方法及び支払時期などについては、本投資法人の各営業期間の有価証券報告書、資産運用報告書等においても開示しています。

重要な情報の分かりやすい提供

当社は、法令又は東京証券取引所の上場規程等に基づく情報開示に加え、独自の開示基準を定め、積極的な情報開示に努めております。主な開示基準については、 こちらよりご覧ください。
また、実施した開示情報については、下記(本投資法人ホームページ)をご覧ください。
プレスリリース
開示資料
財務情報

顧客にふさわしいサービスの提供

本投資法人の直近の資産運用の状況については、 こちら(本投資法人ホームページ)をご覧ください。
また、本投資法人の決算発表後、アナリスト・機関投資家向けに決算説明会を開催しておりますが、その模様はインターネット上でもご覧いただくことができます。

従業員に対する適切な動機づけの枠組み等

前述の課題を達成し、かつより高い専門性と規範性を身に着けさせるため、従業員に対する教育や研修を、継続的に実施しています。

成果指標(KPI)

顧客本位の業務運営の定着度合いを評価するための成果指標(KPI)として設定している項目及び当該項目の状況については、こちらをご覧ください。

以上

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